Author: 验屋师 张军

温哥华西区验屋又见漏水公寓

温哥华验屋师张军最近在检查西区的一间2005年建的水泥公寓时，在储物间天花板附近发现主供水管路漏水。 在安满了柜子的狭小空间里，漏水的位置只有在一定的角度才能看到。石膏板有一处不平，用红外热像仪检查发现有明显的温度异常，用非侵入湿度计确认这里的湿度明显高过其它地方，用手摸着也潮潮的。 告诉我的客户的时候，他很惊奇我怎么会去查那个几乎看不到的角落。其实因为知道供水管路从这里经过，我对这里是要一寸一寸仔细地检查。 前些时候在离这里不远的一间类似的公寓里，因为有迹象怀疑是漏水，我把堆在储物间里的柜子挪开，就发现柜子下面的地毯是湿的。后来修好了漏水的管路还让我复查确认没有问题了。 我的这个客户本来是不想验屋的，他认为80万的不到十年新的公寓能有什么问题，还是他的经纪建议验屋并约了我在他量房间尺寸的时候顺便检查一下。 我想没有几个买主愿意在搬进新居后就和管理公司交涉维修的事，在把家里搞得像装修工地一样，在买房前主动权还是在买主手里的，一定要充分利用这个机会。 作为大温地区首批将红外热像技术推广到房屋检验的华人验屋师, 我深知正确利用红外热像技术决不是买一个入门级的热像仪，学个证出来就行了。没有丰富的建筑施工和维修经验是很难对发现的温度异常做出正确解释的。经过多年的磨炼，我使用红外热像技术发现问题并经证实和复查的房屋，既有价值数百万的豪宅，也有小到六百尺的旧公寓，包括了不同年代的各种住宅形式。

西人验屋师失职给买家留下高额维修账单

时任 CAHPI 主席的验屋师 里斯-斯托克代尔 被起诉失职 选房买房是家庭生活中的重大事件，由于涉及大笔开支和长久的日常家居环境，人们在作出最后决定前总是慎之又慎。据CBC近日披露的一项调查，尽管BC省府于2009年颁布法律，要求所有的验屋师必须持营业执照，但是仍发现如果因验屋师疏漏导致买家损失，买家实际上很难获得赔偿。 陷入购房验屋纠纷而苦恼不已的丹顿，与其他遇到同类问题的买家发现，如果验屋师失职，未能发现房屋的明显缺陷，他们几乎没有追索权。如果向验屋师协会投诉，验房师的执照虽然可能会被吊销一周，但赔偿问题只有法院才能做出裁决。 丹顿在温东花费75万元购买住处前聘用了一名验屋师，验屋师的报告显示房屋没有结构问题。然而，丹顿发现这是一场噩梦，她只是想有一个住处，从来没想过要去修理屋顶。丹顿说验屋师有执照，有错漏保险，并不意味着买家能得到什么保障。 丹顿已向法院提交了民事诉讼，起诉验屋师里斯-斯托克代尔，当时是加拿大房屋和物业验房师卑诗协会 CAHPI（BC）主席。 她说当斯托克代尔检查一层高的屋顶时没有使用梯子爬到屋顶里检查，而是使用望远镜，也没有使用专门的工具来发现任何可能存在的烂木头。 她抱怨说，其雇请的验屋师甚至没有进到车棚里，在那里验屋师肯定会看到支撑起居室之角的横梁都烂掉了。“我下楼去刷油漆，摸到墙上，能感觉到墙是湿的、不坚实的，窗台上的木头都腐烂了，木屑纷纷掉落下来。” 在她看来，验屋师理所当然还应该检查屋顶，还应进一步检查腐烂之处是否经得起敲击刺戮，还应该确保窗户、设备和暖炉都能正常发挥功能。 在诉讼中，她表示就职于温馨家园验屋公司的斯托克代尔听到投诉后，来到她家，并提出退还给她 565 元的验屋费。不过这显然不能弥补丹顿的损失。丹顿已经借了 4 万元，还需要另外 10 万元来修理房间。目前丹顿正在等待另一名验屋师的报告，需要在法官审理她的案子前提交法院。 斯托克代尔在回应这项民事诉讼时，否认自己和公司在检查和出具报告过程中有疏忽，并说验屋和验屋报告并不等同于质量保证或担保政策。 加拿大房屋和物业验房师卑诗协会 CAHPI 高级总监巴登说，很少有验屋师因工作错误而被判有罪的。不过她表示协会在密切关注丹顿一案。巴登说，验屋是一种目视检查。如果可能的话，验屋师应检查屋顶，如果结构有腐烂现象，应该捅一捅就可以发现问题，如果发现验屋师有疏漏，可向验屋师协会投诉。 巴登承认，尽管 CAHPI 有投诉审查制度，不过验屋师协会不会提供赔偿，只有法庭可以做出赔偿裁决。但是聘请律师是一笔昂贵的费用，找到另一个验屋师作证也不容易，如果获得赔偿可能需要几年的时间，如果向小额法庭提出诉讼，赔偿上限为25,000元。 原文来自加拿大广播公司 CBC

买房一定要睁大眼 请专业验房师帮忙把关

  买房子是绝大多数人毕生最大投资，必须小心谨慎，由於卖方多不愿告诉买家房子可能潜在的隐患，造成很多纠纷。 　　普朗穆(Glen Plummer)早前在维多利亚花了59万6000元买了一间独立屋，但入住不到一个月，地下室就出现严重漏水情况，要花5万元才能修好。 　　但卖家普林格(Pringle)和经纪费博(Cal Faber )从未告知普朗穆有关该地下室曾经有漏水问题，並在售房文件上表示房屋没有任何问题。本来法例隨规定卖方有责任告知买方有关房屋的所有问题，包括可能存在的问题，但是如果问题已修好，则有权不告知买方。 　　当普朗穆追討赔偿时，卖家普林格和经纪费博却互相推卸责任，普林格说是费博叫他不要说出地下室曾经漏水的问题，因為可能会影响房价;但费博就说完全是普林格的注意，他只是遵照职业操守，不可向买方揭露卖方不愿提供的信息。 　　普朗穆买屋前曾请专业验屋师检查，但大多验房师往往只能靠视觉检查来检验房子现有问题，很多可能存在的隐患却无法验出。

高层公寓折旧报告 – mandatory depreciation reports

  A depreciation report is basically a planning tool used by property owners (the strata corporation) to clearly understand what the strata is responsible for maintaining and repairing as part of its building system (a physical component inventory); the age of the building system; the projected life expectancy; when it should be planned for renewal;… Continue reading 高层公寓折旧报告 – mandatory depreciation reports

Lawsuit spurs from realtor calling “Overly Critical” home inspector “Total Idiot”

A Lincoln area housing inspector has filed a civil lawsuit against a Seward real estate agent and the company she works for because she called him a "total idiot" in an email sent to more than 400 people. In January 2011, Seward real estate agent Shelly Nitz received a work-related email asking for feedback from… Continue reading Lawsuit spurs from realtor calling “Overly Critical” home inspector “Total Idiot”

验屋师提醒非法出租业主要小心

验屋师张军在多年验屋过程中，见到过形形色色的出租单元。大多数一看就知道是非法改造的， 很多有严重的安全隐患，因为房子的一切都是由现屋主负责，出了问题屋主一定会吃官司罚款甚至坐大牢。 温哥华 (Vancouver) 潘多拉街 (Pandora St.) 发生非法出租房屋大火,导致三个租客葬身火场,暴露出这类房屋的安全隐患。烈治文市目前却出现非法“出租房”出租热潮。不少独立屋业主,为增加收入,非法划出多个卧室,出租给新移民或留学生。 烈治文 (Richmond) 市府也知道问题的严重性,并特别安排调查员,出尽法宝打击问题房屋,现已锁定一批目标,逐一设立资料档案库,以便追查。除倚赖居民投诉外,烈市府也会主动追查非法出租房,现正锁定10宗怀疑是出租房个案。烈市府社区附例经理默瑟指出,每宗个案花约2至3个月跟进调查,目前市府有近百个调查员,负责附例及各个相关领域调查,以彻查违反附例的个案,并向违例者发出最高2,000元罚单。 默瑟表示,市府每年收到50至60宗与出租房相关的投诉,他们也会搜索本地租房网站及报章广告,以及进行暗访。目前,他们与烈市消防部门及市府楼宇审批部门联合调查,跟进10宗怀疑非法出租房个案。另外,又起诉一户涉两度非法利用独立屋改做旅馆个案,追究非法出租房业主的法律责任。 默瑟指市府不仅会查看报刊招租版,近年更把注意力集中在租房网站上。他举例,早前在追踪一个华裔租房网站时,由专人翻译,把原本锁定110个疑似非法出租房的地址,缩小至33处,对每一处建立资料档案,列出名单后再调查。

验屋师谈家庭防火措施

专业验屋师张军在多年验屋过程中见到过各种火灾隐患，据国家消防协会统计报告，85％的火灾死亡发生在家里，一半家庭火灾死亡发生在夜晚，对火灾危险性检查，应该特别注意睡觉前防火检查。 根据火灾发生最常见的原因，以下列出常见的预防火灾措施： 1．烹饪设备 烹饪设备是头号家庭火灾的原因。预防措施有： 保持设备清洁，及时擦拭溅出的食物残留，定期清洁电炉表面 穿带紧身袖子的衣服，做饭时将袖子卷起 保持易燃物品，如洗碗毛巾，卷帘，远离炉灶至少三英尺 每年请专业人员清理检查木材炉，壁炉等家庭取暖设备 保证微波炉有足够的空间，清除所有通风口障碍物 油腻食物过热会燃烧发生火灾，最简单的方法是不要移动油锅，用锅盖盖过油脂，关闭燃烧器，直至完全冷却。不要用水来浇油脂引起的火灾，水会引起油脂溅射导致大火蔓延。不要试图将油脂火源带到室外息灭，小苏打也可用于息灭油脂火源。 2。暖气设备 暖气设备是冬季家庭火灾的主要原因，并且是全年家庭火灾的第二大原因。 购买带自动过热过压保护功能的热水器 要确保气体燃料供热设备有足够的通风 在您离开房间时，不要让电加热器持续加热 电加热器（Space heater）应与任何可以燃烧物品保持至少3英尺 不要使用电加热器（Space heater）延长线, 它需要非常高的电流，能融化电线，引起火灾 切勿使用然气灶作为暖气炉或电加热器的替代品   3。配电设备 电线，插座，开关，断路器和其他电气设备是家庭火灾的第三大原因和火灾死亡的第二大原因。 更换或修理所有电气设备上松脱或磨损的电线 如果感到插座或开关发热，切断电路，并让电工进行检查 尽量避免延长线。如果延长线是必须的，应确保它们不易磨损 切勿让电源插座超载。大功率电器应有专用插座 如果断路器或保险丝频繁跳闸或烧断，应减少在该回路使用的电器设备。许多老房子老旧的布线系统没有适应现代家庭电器设备需求，导致电气设备系统过载。这些过载迹象包括：当使用电气设备时，灯光变暗；保险丝经常烧断或电视机画面缩小 保证电视机和立体声音响周围有充足的空间，避免设备过热 尽管有些火灾是由电气系统故障和设备缺陷造成，但很多火灾是由使用不当，缺乏维修保养，接线安装错误，过度使用延长线和线路过载造成   3。抽烟 吸烟是家庭火灾死亡的首要原因，切勿在床上吸烟，睡前检查垫子和烟灰缸燃烧的烟头，察看地毯上的烟灰缸。   4。更多措施 扔掉不必要的报纸或材料 在房屋的每一层睡房外安装烟雾报警器和一氧化碳报警器 在厨房，车库和工作间安装灭火器 准备一个行之有效的家庭火灾逃生计划

买房睁大眼 请验屋师仔细检查避纠纷

买房子是绝大多数人毕生最大投资，必须小心谨慎，由于卖方多不愿告诉买家房子可能潜在的隐患，造成很多纠纷。 普朗穆（Glen Plummer）早前在维多利亚花了 59.6 万元买了一间独立屋，但入住不到一个月，地下室就出现严重漏水情况，要花 5 万元才能修好。 但卖家普林格（Jordan Pringle）和经纪费博（Cal Faber ）从未告知普朗穆有关该地下室曾经有漏水问题，并在售房文件上表示房屋没有任何问题。本来法例随规定卖方有责任告知买方有关房屋的所有问题，包括可能存在的问题，但是如果问题已修妥，则有权不告知买方。 当普朗穆追讨赔偿时，普林格和费博却互相推卸责任，普林格说是费博叫他不要说出地下室曾经漏水的问题，因为可能会影响房价；但费博就说完全是普林格的注意，他只是遵照职业操守，不可向买方揭露卖方不愿提供的信息。 普朗穆买屋前曾请验屋师检查，但大多验屋师往往只能检验出房子现有问题，很多可能存在的隐患却无法验出。           普朗穆四处奔波，希望得到公道，但律师艾伦（Bob Aaron）研究过加拿大类似的 200 多起案件后表示，「买家确实有权不公开已修理的房屋问题，而就算普朗穆控告房地产经纪，也没有足够证据证明经纪故意隐瞒房屋的问题。」 卑诗省发生很多类似的房屋纠纷，往往都是不了了之，有的买家只能自认倒楣，有的就算上法庭得到赔偿，也得付出高额的律师费。 艾伦和很多律师都认为，消费者在买房时不能只听信经纪的话，也不要以为卖方签署了相关房屋问题的文件就一定没有问题，应该聘请专业验屋师，仔细检查房屋，有望找出房屋隐患，避免日后的纠纷。