Category: 验屋师关于房屋买卖

温哥华验房师张军在这里简单解释一下有关房屋类型的名词 Apartment 类似于中国的单元楼，是建筑物中的一部分，一般宜建筑物中有多个的相同用途的自成体系的生活设施和空间，共同使用走廊，电梯及一些公共设施。可以是租住，也可拥有产权。 Townhouse 源于历史上英国、爱尔兰等国家贵族居住于城镇中的乡村风格的房子中。在北美它专指一排房屋中的一座，也叫排屋。  Condo也叫做condominium 是共有和共同统治之意。个人拥有建筑物的一部分的产权，公共部分和其他所有者共同拥有，维持和维护费用（assessments）交给管理委员会或管理公司对房屋设施进行维护、修缮和改善。 House 通常的意义是指人们构建的住宅，包括墙、地面和屋顶，以提供人们遮风避雨、取暖及安全的需要。 温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com 现一般分为：温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com 独立屋(detached and often standing on their own parcel of land) 半独立屋（attached to one or more houses。a house with two units sharing a common wall ） 排屋（attached to other houses， possibly in a row (separated by a party wall)) House 从结构上看， 可以分为 两层式(two… Continue reading 温哥华房屋类型常用名词解释

温哥华验房师张军简单介绍一下温哥华常见的房屋类型, 按照所有权 (Ownership) 的不同，我们通常所说的房屋包括 House 和 Condo（或Condominium）。House 又分为独立屋 (Single House 或 detached)、双连屋 (Duplex或 semi-detached house) 。Condo 则包括 Apartment 和Townhouse（也叫排屋，镇屋）。 温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com 所谓的独立屋，即房子和地都是房主的私人财产，由房主自己管理。 双连屋就是两个房子通过一面公用墙 (Party Wall) 连在一起。同独立屋相比，双连屋因占地少及有公用墙等原因，所以它比较便易。无论独立屋还是双连屋都有一块属于它的地（lot）。通常房价包括地价（如买新房还须付GST，买旧房没有GST)。     Condo（或Condominium）包括Apartment 和Townhouse（也叫排屋）。Condo的特点就是他的各个单元（Unit）之间有共用或共有的部分，比如说：房顶，外墙，走廊及停车厂等；一般Apartment 还会有共有的水、电、气系统及洗衣房等。另外，一个Condo 的占地也是共有的。   简单的说， Condo 的用户除拥有自家单位外，全体用户共同拥有小区的共用设施，如访客停车位，娱乐设施. 共用或共有的部分需要资金来管理，这就是每个单元都要付管理费的原因。管理费要支付共用或共有部分维修和更换的费用。有些管理费还包括水、电、气三项中的一项、两项甚至三项全包。所以，购买 Condo 时除了要了解它的管理费外，还要了解管理费中都包括了什么？ 温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com 一个管理好的 Condo 应有足够的储备资金 (reserve fund)。它是从每月的管理费中按比例提取的。储备资金用于共用或共有部分的维修维护。一个管理好的 Condo 应有足够的储备资金 (reserve fund)。若是一个管理好的 Condo，平均到每个单元的储备资金可达到$1000以上。买这样的 Condo 我们就不用担心它的管理费会涨。Condo 的每一个单元都对管理有一定的发言权。这个权限的大小是由该单元的单元因数（Unit Factor）决定的。这个权力是在所有单元的拥有者开会（Condo… Continue reading 温哥华住房常见类型

第一步: 决定您想买什么类型的房子  选择您想居住的社区   考虑哪些方面对您是重要的（大小，卧室/浴室的数目，房屋的类型，等等） 第二步: 计算您能负担多少  计算一下您为首期付款攒了多少钱  计算您的房屋购买手续费将是多少（请询问您的经纪人或贷方）  计算您每月能负担多少按揭还款  计算一下作为房主您每月负担的其他费用（维护和维修，房产保险，税费，等等） 第三步: 获得您需要的帮助和建议  找到一个可以帮助您寻找房源的经纪人  获得抵押贷款的预先批准，这样您就知道您可以负担多少  聘请一位律师来照顾您的合法权益，并审查您的所有合同  对于您想买的任何房产，请获得评估和房屋检验  在您购买房屋之后，请购买房产保险 温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com   来源 龙在天涯

二手房的优势 1. 成本价值。二手房的价格将比同区或相邻的新房便宜很多，而且这些物业各项设施配置齐备，有的已装修地下室，完成前后花园景观设计施工。而这些改进装修成本，可能并未完全反映在售价中。   2. 成熟的社区环境。在大部分二手房社区，学校，社区中心和公园等配套设施已齐备，而且有完善的公交系统。购房者可预先对社区环境甚至将来的邻居做了解。 3. 议价空间。因为二手房通常供应相对充足，买家可根据历史成交记录，对房屋的价值客观评估，并根据特定二手房的具体状况与卖家谈判，取得合理的成交价。这是新房没有的优势。 4. 交房和地税成本。因为二手房不需要交付新房保障费用，社区绿化改善和公共设施 （Utilities） 接驳费用，因此完成交房的费用较低。而且新房的政府地税评估金额相对较高，同类型二手房的地税一般较低。 二手房的缺点 1. 房屋状况。有的二手房维护欠佳，买家需要花时间和代价进行装修，如果买家需求的是Move In 的物业，可能无法考虑此类物业。 温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com 2. 价值评估。二手房的房龄差别很大，房屋的一些重要配置在一定年份之后，都需要更新或更换，精明的买家需要有能力对这些设施的状况进行评估，然后订出适当的卖价，这对初次置业者可能是一个挑战。 3. 维护需要。相对于新房，二手房业主在购房后，需要对房屋维护的频率更高，范围更大，虽然这是正常的情况，但对于不熟悉加拿大房屋结构或动手能力欠佳的人士，也是一个需要了解的现况。 (续自 买新屋还是旧屋 – 新屋 旧屋特点 之一 http://home604.com/买新屋还是旧屋-新屋-旧屋特点)   来源 约克房屋

在制定购房计划时，你可能会面临新房和二手房的选择，如果你选择的区域已确定，可能没有新房可供考虑。新旧房屋之间的优缺点，我相信很多人都会有基本的了解。但加拿大的建筑法规和城市规划要求与国内有相当的不同，它因此导致的一些情况，可能是大家不完全了解的。下面我为大家解析一些购买全新房屋和二手房的区别和优缺点。 温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com  新房优势 1. 用材和结构。加拿大的建筑规章（Building Code） 是所有地产发展商必须遵守的法规，它对于建筑材料和施工方式，均有严格具体的规定，而且这些规定将根据科技的发展和逐步认识的问题而调整。所以，新房用的材料通常更为环保，高效能，房屋保温隔热的性能更佳，冷暖气系统更高效，这将导致今后房屋维护成本的降低。在结构方面，现在的一些新房将传统的房间格局结构有所改变，为了增加卫生间和睡房的数量和面积，而将客厅和餐厅缩小甚至取消，这是一个见仁见智的改变，可能比较被华人买家接受。 2. 房屋配置的选择。基本上所有的发展商都会提供给买家一些配置的选择，比如材料及颜色，但如果你的选择高于发展商的标准，买家通常要支付额外费用，这种选择提供了买家参与房屋装饰的条件。 3. 升值潜力。如果你购买的新房地点不错，以升值的空间和速度而言，它应该比同区和邻近的二手房为佳。 4. 新房保障项目。在加拿大由发展商建造的新房，都会附有新屋质量保障项目 (New Home Warranty Program)，在一定的年限内，通常是2-5-10年，房屋出现的结构和质量问题，都有通过专门的公司处理的方式途径。 温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com  新房的缺点 1. 价格成本。因为材料，土地和人工成本的上升，各项税务和附加费用的开支，新房的价格将比同区和邻近的二手物业高出较多。 2. 社区配套环境。由于成本和城市规划的要求，很多新房是位于比较偏远荒凉的地方，附近缺乏购物，就学，休闲和交通的配套设施，而这些设施的完善可能要数年时间逐步完成。这对有子女就学和上班需要公共交通系统的买家，可能是一大挑战，而且不是一个段时间可以解决的问题。 3. 房屋状况和社区环境的不确定性。虽然你可以在购房前参观样品房，研究设计蓝图(Blueprint/ Floor Plan)，但多少是根据想象的了解。当你的新房完成时，你可能发现实际的房子与你的想象有些不同。另外，新房的地点，一般是初步开发的区域，数年后，你的房子附近将会有什么建筑物出现，是一个很大的未知数，景观还是一个小问题，如果是建造垃圾站，大型医院等，将对你的生活品质和物业的升值空间有很大的负面影响。 4. 交房期延迟。发展商的经济实力有所不同，它们的完工日期还取决于房屋销售的速度和财力，因此很可能造成交房时间的拖延，甚至有无法交房的可能性。 （继续 买新屋还是旧屋 – 新屋 旧屋特点 之二 http://home604.com/买新屋还是旧屋-新屋-旧屋特点-之二） 温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com     来源 约克房屋

在这个阶段，有一个事项是要向大家强调注意的卖家声明。在你们进行价格协商的时候，一个称职的买方经纪一定会询问卖方经纪是否有“卖方声明”这个文件。 大家一定要注意啦，很多的纠纷，就是出在这个“卖方声明”上，经济损失之外有时还会连带刑事责任。常听说“大麻屋”、漏水房等事，症结之一就是“卖方声明”。漏过水的房屋是可以进行交易的；种植过大麻的房屋同样在完成司法程序后可以交易的，但前提是卖方应如实告知卖方经纪并由其起草“卖方声明”。 这份声明要知会每一个竞价者并在offer最终被卖家接受前，由买家在声明上签字以证明交易是在透明、知情的环境中完成的，买家不会在以后的时间以不知情为缘由追诉卖家或卖方经纪。 温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com 在offer被接受之后，交易过程进入到新的阶段。这时要出场两个次重要的角色贷款银行、验房师。买方的offer中，条款之一就是买方要向卖方注明付款细则（首付金额、贷款金额等）并承诺offer接受后，多少日内拿到银行的贷款证明、多少日内验房。而买方在offer被接受后必须严格履行承诺之后，买家的offer才具有法律效力。 我们华人在贷款银行开出贷款证明这一环节时容易出现磕绊。贷款利率及可贷款幅度建议提早咨询清楚，以免offer逾期。谨记，尽量在正规银行中选择。验房其实是比较简单的，奉劝买家还是不要在这上贪图几百元的便宜了。即使最最优质的房子也不会没有问题，这点请头次购房的朋友有个心理准备。 验房报告上所列的问题，一些是需要买卖双方再次协商修复事宜或价格上小幅调整，还有一些是提醒买家在入住一段时间需要注意、改善的。没有严重的问题，这里是不支持买方毁约的，但就所出现问题严重与否这个尺度的确不好把握。如真遇到叫真的卖家及卖方经纪，会诉诸法律，而最终由法官对买家验房后毁约进行是否为恶意毁约的裁决。 房屋交易中最后的一个重要环节过户，本地房屋交易中，你甩掉什么角色都可以，但最终买卖双方的文件都会汇总到律师或公证师手中进行审核、过户。 这里的公证师完全不同于国内的公证处，其代表的就等同于法律。公证师的工作就是严格审核买卖双方的各项资料，包括房屋与买卖双方身份等文件的合法性，举个例子：买家如果已婚，是否有配偶签署的知情书等等。还有费用划分也是公证师的工作之一，如：地校税、佣金等。而能源费的划分是买卖双方自己完成的。设置公证师的目的就是为减少交易纠纷，最后过户是在公证师面前完成的，之后公证师会把新业主的信息公布出来，在一定时间内若无人对此项交易提出异议，交易宣告完结。 温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com 所以，从理论上讲，买方可以觉得自己买得不值，卖方可以觉得自己卖亏了，但不该有人认为自己被骗了。如果有人被骗，那一定在交易中，有人用了不正规或不诚实的手段。所以我认为，这里的房屋交易法规虽不能说完美，但确实严谨，每个流程的设计都是有着极强的针对性，每个人都在交易中起着制约与平衡的作用。这里毕竟是老实人的天下，依法行事会令生活很简单、很舒心。 （续自买房流程实用指南之一 (http://home604.com/买房流程实用指南)

房屋保养都是一些不起眼的琐碎小事，但如果不做这些小事，3-5年后房屋状况就会发生明显变化，有些问题就会变得相当严重，得花大价钱来修理。为维护客户的利益，这里就对新买房交房后房屋保养注意事项做个归纳总结。 温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com 1，交房日拿到钥匙后要尽快来到房屋进行必要的查看。要查看并记住电源总开关在哪，水总闸在哪，浇花洗车水管的室内开关在什么地方，如果是在春夏季，要打开室内开关，如果是秋冬季，要关好室内开关。知道了水电总闸，如果发现屋内有水管漏水或电器故障，就可以关掉总闸，及时维修。 2，要检查屋檐处的雨水槽是否畅通。如果有树叶杂物堵塞雨水槽，要及时清理干净，并将靠近屋顶的树枝修剪掉，既防止落叶堵塞雨水槽，也避免小动物窜上屋顶。如果发现雨水槽两端高而中间低，要及时修理或请人更换新的雨水槽。否则一遇到下雨或春季雪化时，雨水就会倒灌入屋顶内或是像水帘洞一样，雨水落在四周外墙基础附近。如果墙基础有裂纹，雨水就很有可能渗透入地下室，引起地下室漏水。 雨水槽的雨水通常汇集到2-3根落水管排走。有些房子的雨水管是直接排水到地表面，要注意排水的地方要有坡度，不要靠近或流向地基。老房子的雨水管排水到地下的下水道中，有的下水道已经堵塞或破裂。为保险起见，可将落水管靠近地面处锯开，接一段水管将雨水排离地基。这样也是避免地下室漏水。 温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com 3，沿着外墙四周慢慢走一圈，仔细查看墙基附近是否地势低洼，墙基是否有裂纹。地势低洼处一定要填高，防止积水漏入地下室。墙基完全没有裂纹的情形极少见，混泥土基础大都会有些大大小小的裂纹。发现大裂纹一定要请人修理。小裂纹就不一定要修理，但要留意观察，一是观察裂纹是否慢慢扩大，二是观察对应裂纹的地下室内是否有潮湿或漏水的痕迹。 4，要在地下室呆上一段时间，如果地下室内干爽，空气不潮湿，没有阴冷的感觉，就说明这个房子的地基处理得好，防水保温做得好，没有漏过水。如果地下室内感觉潮湿阴冷，有霉味，说明这个地下室内有地方漏水或渗水，要查出原因，及时修理。 5，要查看通风系统的过滤网是否该换了。如果长时间不换过滤网，就像人的咽喉被扼住，呼吸不畅，冷暖设备的负荷加重，容易发生故障。 6，要检查厨房的洗涤槽和卫生间浴缸的排水是否畅通，如果有堵塞现象，要及时通畅，另外在排水口处加上滤网，防止异物堵塞下水管。

温哥华验房师张军在这里简单介绍一下大温地区的townhouse，也就是城市屋。 Townhouse 在大温地区是一种非常普遍的住房形式。主要特点在于有独立的进出口，不像公寓那样共享同一个大楼进口。 各个地区的Townhouse有不同特点。 列治文地区      温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com 这个地区的townhouse通常有自己的独立车库，有小院，通常是三层的结构，上下都是只有一户人家单独居住。价位基本在60万上下。 本那比地区     温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com 这个地区的townhouse很有特点，大部分townhouse都是象公寓一样的共享车库，也是三层，但分为上下两户。楼下的住户是一楼，只有一层，拥有小院；楼上的住户是二楼和三楼，没有小院。而在这个城市要买到一个三房的townhouse也是很尴尬的一件事，因为市面上很少三房的townhouse。同样，在好的地段买到一个像样的两房的townhouse的预算应该在45万上下。 温西地区     温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com 温西也分为大学城地区以及大学城以外的地区。大学城内的townhouse都比较新，供应量相对较多，面积也大，但所有权是租赁的，类似于国内的70年使用权的这种概念。价位就比较高，基本要在120万以上才能找到一个像样的。而大学城以外的温西其他地区，townhouse的量很少，所以价位也不便宜，150万的价位都未必能在好的地段找到一个自己真正喜欢的。