会计师教你如何避免税务局审稅房租收入

加拿大税务局每年都会选择一些税表作重点审查,而且相当有效。审查的原因有许多,如:例行公事、有人举报、自雇连年亏损、收支波动过大、所反映的税表与同行或同地区的平均情况相悖。无论如何,得到税务局的审查毕竟不是好事。一旦有问题,税务局会长期“关照”的。为了避免审查的风险,建议注意以下内容,以保安全。 

(1) 发出税表前,仔细审查各项内容是否填全,数字计算是否准确。有时漏填SIN或填错住址都会引起税务局进行详细的检查。

(2) 填报所有的收入,无论工资收入、利息收入、租房收入、分红等。这些信息税务局都会知道。
温哥华验屋师验房师张军 http://home604.com
(3) 避免连年报亏损。作为投资生意或自雇,在头一两年亏损是比较正常的事。但长期亏损,可能就会引起税务局的关注。税务局有警戒线(Trigger),对不同的行业在不同地区的经营、盈利水平都有统计。

(4) 及时报税。有几种情况未及时报税:有些移民不知道报税是一种义务;有的误以为所在公司代扣税等于报税了;有的以为没有收入就不报税。税务局每年都要发出无数封信去提醒那些未报税的人士。如果得不到回音,税务局就会采取行动。不报税是违法的,重者可以坐牢。

(5) 费用扣除要合理。所扣除的项目一定要与收入相关、合理。如果差旅费或娱乐费用过高,一定会引起税务局的注意。

(6) 不要自欺欺人。有的人以为所得收入是现金或支票(未发T4A),税务局不知道,或者仅报一部分收入,这是一种侥幸心理。事实上,税务部门已经对一些行业高度重视:建筑行业、分销商、铺地毯的、直销/传销人员。

举例:某商家在销售时对顾客说,若交现金,则免GST/PST。没想到,该顾客就是税务官员,结果可想而知。

(7) 吸取教训。如果被税务局多次警告或曾被查出过问题,则在今后更需小心。

精心申报 出租收入合法化
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近年来随着新移民购房者众多,出租房屋作为供房补贴者日见增多。然而由于不了解或没有仔细研究过有关规定,在报税时不但会损失应得的利益;而且还会带来不必要的损失,那么有哪几点最应该注意呢?

(1) 如果你在前年买的房子,但是当时没有出租,直到去年才开始招租。如果房子现时的市价高于当时的购买价格,则计算CCA时:Total Cost = Purchase Cost+?(Fair Market Value–Purchase Cost)。别小看这1/2差价,假如房子升值2万,费用即可多减掉400元。

(2) 计算房子CCA(折旧)时,可以根据自己当年的收入情况选择从0–最大值。

这里要特别提醒的是,CCA不能创建损失。 

(3) 不可将房租报得太低。如果你想通过房租损失来抵消部分维护费用,而把房子出租给子女或亲戚,只收取远低于市场价的租金,那么CCRA会根据市场价调整你的租金收入,然后要求你报告你实际上没有收到的房租收入,这比要求申请减免费用时更糟。

(4) 因为租房收入可作为个人正常收入的一部分,因此考虑将部分收入报在配偶名下,这样可为对方增加RRSP的购买额度。

由此看来,对于有房租收入的房主,无论收入、支出都要有详细的原始记录、发票或收据,即使在今后遇到税务局查账时,也能做到心中不慌,并能提供真实、合法的证据。

如实申报出租收入,不仅是纳税人的义务,而且,出租收入可抵扣合理费用项目,两全其美,何乐而不为之?只是以往,一些房主对房租收入的认知存在误区,结果费力不讨好。另外,对于租房者,一定要保留租金收据,确保自身的合法利益,以杜绝房租的潜规则再度蔓延。